ช่วงแรกเริ่ม

ที่ดินบริเวณก่อนการสร้างสยามสแควร์ในช่วงปี พ.ศ. 2505 ที่ดินย่านนั้นเป็นสวนผัก เป็นชุมชนแออัด จนกระทั่งเกิดเหตุการณ์ไฟไหม้ ชาวบ้านก็ออกจากพื้นที่ไป และนิสิตจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยเจ้าของที่ดิน[4] ก็มาช่วยกันคุมพื้นที่ไม่ให้ชาวบ้านกลับเข้ามา และในขณะนั้นอธิการบดีจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยคือ พลเอก ประภาส จารุเสถียร มีแผนพัฒนาที่ดินบริเวณสยามสแควร์ให้เป็นแหล่งค้าขายเพื่อป้องกันการบุกรุกที่ดินของชุมชนแออัดที่อยู่อาศัยแต่เดิม[5]

ในปี พ.ศ. 2507 จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยซึ่งเป็นเจ้าของสถานที่ได้มอบหมายให้บริษัท เซาท์อีสท์เอเซียก่อสร้าง (ซีคอน) พัฒนาที่ดินขนาด 63 ไร่ ขึ้นเป็นศูนย์การค้าแนวราบ พื้นที่เปิดโล่ง พื้นที่ส่วนใหญ่ประกอบด้วยอาคารพาณิชย์ สูง 3-4 ชั้น ชั้นล่างเป็นร้านค้า ชั้นบนเป็นที่อยู่อาศัยโดยมีรองศาสตราจารย์เลิศ อุรัสยนันท์ เป็นสถาปนิก และศาสตราจารย์รชฏ กาญจนวณิชย์ เป็นวิศวกร[6] บริษัทก่อสร้างเสร็จปี พ.ศ. 2507 จำนวน 550 ห้อง มีโรงภาพยนตร์ โรงโบว์ลิ่ง มีไอซ์สเก็ตติ้ง เป็นศูนย์การค้าแนวราบที่ใหญ่สุดของประเทศไทยในขณะนั้น[7] และเพิ่มเป็น 610 ห้อง ในเวลาต่อมา ซึ่งจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยให้สิทธิซีคอนเก็บผลประโยชน์จากผู้เช่าห้องแถว 10 ปี จากนั้นจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยเป็นผู้เก็บผลประโยชน์ต่อ[5]

เดิมสยามสแควร์จะใช้ชื่อว่า ปทุมวันสแควร์ มีพลเอก ประภาส จารุเสถียร รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยในขณะนั้น เป็นประธานวางศิลาฤกษ์ ต่อมาจึงเปลี่ยนชื่อเป็น สยามสแควร์ และในขณะนั้นฝั่งตรงข้ามกำลังสร้างโรงแรมสยามอินเตอร์-คอนติเนนตัล (ปัจจุบันมีการทุบและก่อสร้างใหม่เป็นสยามพารากอน)[7] และศูนย์การค้าที่สร้างใหม่ในบริเวณนั้น ก็ได้รับการตั้งชื่อให้สอดคล้องกัน คือ สยามเซ็นเตอร์

มีการวางผังอาคาร ถนน ที่จอดรถ ระบบสาธารณูปโภค และอาคารขนาดใหญ่ประกอบด้วยโรงภาพยนตร์จำนวน 3 โรง และโรงโบว์ลิ่ง ธุรกิจที่เข้ามาเปิดดำเนินการส่วนใหญ่เป็นร้านอาหาร ร้านหนังสือ ร้านเสื้อผ้า และร้านตัดผม ซึ่งย้ายหรือขยายสาขามาจากย่านอื่น เช่น วังบูรพา สุรวงค์ สีลม[8] จุดเด่นของสยามสแควร์อยู่ที่มีโรงภาพยนตร์ถึง 3 โรง คือ สยาม และลิโด สร้างก่อน แล้วต่อมาจึงสร้างสกาลาบริเวณโรงภาพยนตร์สกาลา เดิมจะทำเป็นไอซ์สเก็ตติ้ง แต่ภายหลังเปลี่ยนมาเป็นโรงภาพยนตร์แทน โดยมีกลุ่มเอเพ็กซ์ของพิสิษฐ์ ตันสัจจาเข้ามารับผิดชอบ ส่วนโรงโบว์ลิ่งได้กลุ่มเจริญรัชตะภาคย์ เครือโรงแรมเพรสิเด้นท์มาดำเนินการ[7] ต่อมาในปี พ.ศ. 2527 ได้มีการรื้อโรงโบว์ลิ่งออก สร้างเป็นโรงแรมโนโวเทล สยามสแควร์

ยุคเติบโต

หลังจากนั้นบริเวณสยามสแควร์มีร้านค้าใหม่ ๆ เกิดขึ้นมากมาย ทั้งร้านอาหารมีระดับ หรือร้านอาหารฟาสท์ฟู้ด และมีการสร้างสถานีตำรวจและสถานีดับเพลิงตรงข้ามกับโรงภาพยนตร์สยาม ในปี พ.ศ. 2523 และมีการพัฒนาธุรกิจศูนย์การค้าให้ใหญ่ขึ้น มีธุรกิจใหม่ ๆ เข้ามา มีการพัฒนาธุรกิจอย่างต่อเนื่อง[9]

จนในปี พ.ศ. 2540 เกิดวิกฤตทางด้านเศรษฐกิจในประเทศไทยอย่างหนัก และจากเหตุการณ์สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยปรับราคาค่าเช่าขึ้น 1,200% จากค่าเช่าเซ้งเดิม 10 ปี ราคา 500,000 บาท ปรับขึ้นเป็นราคา 6–7 ล้านบาท ถือเป็นจุดเปลี่ยนครั้งสำคัญของผู้ค้าในสยามสแควร์ ถึงขนาดมีการชุมนุมประท้วงใหญ่ จนในที่สุดจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยปรับราคาค่าเช่าเหลือ 600%[5] ทำให้ผู้เช่าร้านปิดกิจการไปเป็นจำนวนมาก ร้านตัดเสื้อหลายแห่งเปลี่ยนรูปแบบมาเป็นขายเสื้อผ้าสำเร็จรูปเพื่อให้เหมาะกับกำลังซื้อของลูกค้า ขณะเดียวกันก็เกิดเจ้าของธุรกิจรายเล็ก ๆ เพิ่มขึ้น ขณะเดียวกันทางจุฬาฯ ให้เช่าเพื่อเป็นโรงเรียนกวดวิชา โดยเฉพาะซอย 5-6-7 จากเดิมมีไม่กี่โรงเรียน ก็เพิ่มขึ้นเป็นเกือบ 50 โรงเรียน และเมื่อมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าบีทีเอสแล้วเสร็จยิ่งทำให้สยามสแควร์กลายเป็นศูนย์กลางการเดินทางเข้าถึงได้สะดวกมากขึ้น[4]

เมื่อ พ.ศ. 2541 มีการปรับปรุงพื้นที่บริเวณซอย 5 บนเนื้อที่ 1 ไร่ 41 ตารางวา[10] ให้เป็นศูนย์รวมวัยรุ่น มีลานกิจกรรม ลานน้ำพุ เรียกว่า "เซ็นเตอร์พอยท์" เปิดดำเนินการเมื่อ พ.ศ. 2542 ที่สร้างสีสันและความคึกคักขึ้น มีสินค้าและบริการหลายอย่างที่ต้องการเปิดตัว ก็มักมาทำกิจกรรมที่นี่ อีกทั้งการเปิดตัวของสยามพารากอน และการปรับโฉมของสยามเซ็นเตอร์ มาบุญครอง ก็เอื้อให้จำนวนคนที่แวะเวียนมาในสยามสแควร์มากขึ้น[5]

ในปี พ.ศ. 2548 สำนักทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มีการปรับขึ้นราคาเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นอีก 600% โดยอ้างว่าไม่ได้ขึ้นค่าเช่ามานานนับสิบปี ทำให้โรงเรียนกวดวิชา ซึ่งปักหลักอยู่ที่นี่มานาน เริ่มหันไปหาทำเลแห่งใหม่ เช่น โครงการศูนย์การศึกษาอาคารวรรณสรณ์ บริเวณหัวมุมตะวันออกเฉียงเหนือของสี่แยกพญาไท[5]

มีการประเมินค่าทรัพย์สินทางด้านอสังหาริมทรัพย์ในไทย โดยทำการสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพ และปริมณฑล ในปี พ.ศ. 2549 โดยบริเวณสยามแควร์มีราคาสูงสุดที่ตารางวาละ 640,000 บาท เพิ่มขึ้นถึง 16.4% จากที่ในปี พ.ศ. 2548 สำหรับอันดับทำเลที่ดินราคาแพงรองลงมาคือ อันดับ 2 ย่านเยาวราช ตารางวาละ 630,000 บาท ซึ่งเคยเป็นบริเวณที่มีราคาที่ดินแพงที่สุดมาโดยตลอด อันดับที่ 3 คือ ถนนสีลม ราคาตารางวาละ 560,000 บาท โดยสาเหตุที่ศักยภาพทำเลย่านสยามสแควร์เติบโตเร็ว เพราะนอกจากมีรถไฟฟ้าผ่านแล้ว ยังมีการพัฒนา มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจเกิดขึ้นอย่างสม่ำเสมอ มากกว่าทำเลอื่น ๆ[11]

31 ธันวาคม พ.ศ. 2550 ถือเป็นวันสิ้นสุดสัญญาเช่าของบริษัท พรไพลิน ในการเช่าพื้นที่บริเวณเซ็นเตอร์พ้อยท์ และสำนักทรัพย์สินจุฬาฯ ได้เปิดประมูลพื้นที่ใหม่[5] โดยมีการจัดงานอำลาในชื่องานว่า "เซ็นเตอร์พ้อยท์ อินฟินีตี้ ปาร์ตี้" เมื่อวันที่ 14-15 ธันวาคม พ.ศ. 2550 โดยในงานมีการปิดถนนหน้า เซ็นเตอร์พ้อยท์ (สยามสแควร์ซอย 7) และจัดคอนเสิร์ต 2 เวที มีศิลปิน นักร้อง ดีเจ วีเจ มาร่วมงานร่วม 300 คน[12][13] และภายหลังจากนี้อีกไม่กี่เดือน จะมีการก่อสร้างอาคารแบบใหม่ ในคอนเซ็ปต์ "ดิจิตอล ซิตี้"[14]

จากข้อมูลเดือนกันยายน พ.ศ. 2551 ข้อมูลผลสำรวจราคาที่ดินในกรุงเทพโดยการสำรวจของเอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท สยามสแควร์ยังมีราคากลางสูงสุดที่ 8 แสนบาท/ตร.วา ส่วนซื้อขายจริง 9.5 แสนบาท/ตร.วา[15]

หลังจากที่พื้นที่ 1 ไร่เศษของลานเซ็นเตอร์พ้อยท์ระหว่างซอย 3 และซอย 4 ได้หมดสัญญาลง จึงได้ดำเนินตามผังแม่บทใหม่มีการเปิดประมูลให้เอกชนรายใหม่เข้ามาพัฒนาพื้นที่[16] โดยได้สร้างเป็น "ดิจิตอล เกตเวย์" ที่บริษัท ทีซีซี แลนด์ จำกัด ได้ปรับปรุงพื้นที่ ภายใต้แนวคิดที่ต้องการให้เป็น ดิจิเทนเมนต์ แห่งเรียนรู้เทคโนโลยีรูปแบบใหม่ที่มาพร้อมกับความสนุกสนาน ใช้เงินลงทุนกว่า 500 ล้านบาท โดยมีพื้นที่รวม 8,390 ตารางเมตร[17] และยังเชื่อมจากรถไฟฟ้าสถานีสยามสู่บริเวณชั้น 3 ของ "ดิจิตอล เกตเวย์" โดยเปิดตัวเมื่อวันที่ 20 สิงหาคม พ.ศ. 2552[18]

จากปัญหาที่จอดรถไม่เพียงพอต่อความต้องการใช้งาน ทางจุฬาฯ จึงได้ตัดสินใจใช้พื้นที่บริเวณบล็อก L ที่อยู่ตรงข้ามโรงแรมโนโวเทล โดยใช้ชื่อว่า “อาคารสยามกิตติ์” เปิดทำการราวเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2553 โดยใช้เงินลงทุน 800 ล้านบาท โดยเป็นงบประมาณของรัฐบาลจำนวน 80 ล้านบาท[19] ใช้พื้นที่เดิมที่เป็นลานจอดรถที่ 4 และพื้นที่ของอาคารพาณิชย์จำนวน 45 คูหา มีพื้นที่รวมประมาณ 3 ไร่ โดยอาคารมีความสูง 30 ชั้น ส่วนอาคารโพเดียม ความสูง 5 ชั้น ใช้เป็นช็อปปิ้งมอล ตั้งแต่ชั้นที่ 1-5 โดยส่วนใหญ่จะเป็นโรงเรียนกวดวิชา ส่วนที่ 2 เป็นอาคารจอดรถ ตั้งแต่ชั้นที่ 6-11 รวมถึงชั้นใต้ดินอีก 2 ชั้น รวมพื้นที่ใช้สอยทั้งหมด 52,760 ตารางเมตร[20]

ต่อมาสยามสแควร์ได้มีโครงการวีวาทาวน์ เปิดตัวเมื่อวันที่ 31 กรกฎาคม พ.ศ. 2554[21] ตั้งอยู่บริเวณทางหนีไฟระหว่างอาคารพาณิชย์ของสยามสแควร์ ซอย 6 กับอาคารพาณิชย์ฝั่งถนนอังรีดูนังต์ ประกอบด้วยร้านค้าทั้งหมด 104 ร้านค้า[22] แบ่งเป็นโซนเสื้อผ้าแฟชั่น 72 ร้านค้า และโซนอาหาร 34 ร้านค้า

ในปี พ.ศ. 2557 เปิดโครงการชื่อ สยามสแควร์วัน ด้วยพื้นที่กว่า 8 ไร่ มีพื้นที่รวมโครงการ 74,000 ตารางเมตร (บนพื้นที่ทำเลเดิมคือ ในพื้นที่บริเวณ Block E และ D2 ของศูนย์การค้าสยามสแควร์ และโรงภาพยนตร์สยามเก่าซึ่งถูกไฟไหม้ในปี พ.ศ. 2553) โดยเป็นศูนย์การค้าที่มีร้านประเภท แฟชั่น ไลฟ์สไตล์ และดิจิตอล[23]

อนาคต

บริเวณโรงภาพยนตร์ลิโด้ ซึ่งหมดสัญญาเช่าในปี พ.ศ. 2556 จะพัฒนาเป็นโครงการค้าปลีก และเฟส 3 บริเวณโรงภาพยนตร์สกาล่าที่จะหมดสัญญาในปี พ.ศ. 2559 จะพัฒนาเป็นโครงการค้าปลีก โดยเฟส 1 และ 2 จะมีการเว้นระยะเวลา 2 ปี จึงจะเริ่มพัฒนาโครงการใหม่ ส่วนเฟส 3 คาดว่าจะหาภาคเอกชนมาร่วมด้วยเนื่องจากต้องใช้งบประมาณลงทุนสูงในการทำโครงการ[24]

สำหรับแผนระยะยาว คาดว่าจะมีอาคารจอดรถอีกแห่งที่คาดว่าจะดำเนินการขึ้น หลังจากโครงการจอดรถบริเวณด้านหลังโรงแรมโนโวเทลเสร็จสิ้นลง คือ อาคารจอดรถบริเวณหัวมุมถนนฝั่งมาบุญครอง บริเวณร้านฮาร์ดร็อกคาเฟ่ สูง 10 ชั้น และโครงการต่อมาคือโครงการโรงแรม 3 ดาว จำนวน 300 ห้อง มีมูลค่าการลงทุนอีกราว 1,000-2,000 ล้านบาท ติดกับโรงแรมโนโวเทล คาดว่าจะเป็นโครงการที่เกิดขึ้นพร้อม ๆ กับอาคารที่จอดรถแห่งใหม่ บริเวณร้านสุกี้แคนตัน เพื่อรองรับนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ ที่เป็นโรงแรมระดับ 3 ดาว เพื่อความเหมาะสมกับสภาพแวดล้อมที่เน้นคนระดับกลางไม่หรูหราเกินไป[20]