เจ๊แต๋ว (จาตุรงค์ พลบูรณ์), เจ๊การ์ตูน (ยิ่งศักดิ์ จงเลิศเจษฎาวงศ์) และ มดดำ (เอกชัย ศรีวิชัย) กะเทยสามพี่น้องได้ช่วยปลดปล่อยวิญญาณ อุษามณี ผีนางรำที่ถูกจองจำหลายสิบปีสำเร็จ ชื่อเสียงของเจ๊สามพี่น้องและ แพนเค้ก (โก๊ะตี๋ อารามบอย) ผีคู่บุญเพื่อนซี้ของสามเจ๊โด่งดังจนมีคนเขียนจดหมายมาขอความช่วยเหลือ ให้เจ๊ทั้งสามช่วยมาบริหาร maison la’dolce vita หอพักชายล้วนที่มีความลับแอบแฝง โดยมี แววสวาท (อาภาพร นครสวรรค์) เป็นหัวหน้าหอเก่าผู้กุมความลับทั้งหมด แน่นอนเธอคอยกีดกันบรรดาเจ๊ ๆ ทั้งหลายไม่ให้อยู่ดูแลหอพักนี้ได้ เพราะเธอ กลัวว่าความลับที่เธอปกปิดไว้จะถูกเปิดเผย และ สวนสวาท (คชาภา ตันเจริญ) อดีตหัวหน้าคนดูแลหอ มีนิสัยพูดไทยคำอังกฤษคำ คอยเจ้ากี้เจ้าการทุก ๆ เรื่องที่เกิดขึ้นภายในหอแห่งนี้

ภารกิจใหม่ของสามเจ๊เริ่มต้นด้วยความสงสัย อยากรู้ว่าใครกันที่เขียนจดหมายมาขอความช่วยเหลือ แล้วหอแห่งนี้มีอะไรที่เป็นปริศนาให้ค้นหา สามเจ๊เริ่มภารกิจตั้งแต่คืนแรกที่ไปถึง คำสั่งของแววสวาท คนดูแลหอเก่าที่สั่งห้ามย่างกายเข้าไปในหอแดงโดยเด็ดขาด บวกกับภาพหนุ่ม ๆ ที่วิ่งหนีหัวซุกหัวซุนออกมาจากหอแดงกันในยามค่ำคืน ทำให้สามเจ๊และผีแพนเค้กพยายามทุกวิถีทางที่จะค้นหาความจริงที่แววสวาทพยายามปกปิด

ระหว่างภารกิจแพนเค้กได้เจอกับ แท่งทอง (ภรัณยู โรจนวุฒิธรรม) หนุ่มหล่อที่อาศัยอยู่ที่หอแห่งนั้น แพนเค้กตกหลุมรักแท่งทองเข้าอย่างจัง แต่ก็เจออุปสรรคก้อนใหญ่ เพราะเจ๊ทั้งสามก็หลงรักแท่งทองเหมือนกัน