การบอกเลิกนิติกรรมก่อสิทธิเหนือพื้นดิน

สิทธิเหนือพื้นดินย่อมสิ้นสุดลงโดยการบอกเลิกของคู่กรณีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ซึ่งกฎหมาย โดย ป.พ.พ. กำหนดเป็นสองกรณี ดังต่อไปนี้

1. ม.1413 "ถ้าสิทธิเหนือพื้นดินนั้นไม่มีกำหนดเวลาไซร้ ท่านว่าคู่กรณีฝ่ายใดจะบอกเลิกเสียในเวลาใดก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่อีกฝ่ายหนึ่งตามสมควร ถ้ามีค่าเช่าซึ่งจำต้องให้แก่กันไซร้ ท่านว่าต้องบอกล่วงหน้าปีหนึ่ง หรือให้ค่าเช่าปีหนึ่ง"
2. ม.1414 "ถ้าผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินละเลยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญซึ่งระบุไว้ในนิติกรรมก่อตั้งสิทธินั้นก็ดี หรือถ้ามีค่าเช่าซึ่งจะต้องให้แก่กัน แต่ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินละเลยไม่ชำระถึงสองปีติด ๆ กันก็ดี ท่านว่าคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งจะบอกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินก็ได้"

กรณีที่สิทธิเหนือพื้นดินไม่สิ้นสุดลง

ตามกฎหมายไทยแล้ว สิทธิเหนือพื้นดินไม่สิ้นสุดลงไปในกรณีที่โรงเรือน สิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งเพาะปลูกสลายไป แม้ว่าเป็นเพราะเหตุสุดวิสัยก็ตาม ดังที่ ป.พ.พ. ว่า

"ม.1415 สิทธิเหนือพื้นดินไม่สิ้นไปโดยเหตุที่โรงเรือน สิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งเพาะปลูกสลายไป แม้การสลายนั้นจะเป็นเพราะเหตุสุดวิสัย

ม.8 คำว่า 'เหตุสุดวิสัย' หมายความว่า เหตุใด ๆ อันจะเกิดขึ้นก็ดี จะให้ผลพิบัติก็ดี เป็นเหตุที่ไม่อาจป้องกันได้ แม้ทั้งบุคคลผู้ต้องประสบหรือใกล้จะต้องประสบเหตุนั้นจะได้จัดการระมัดระวังตามสมควรอันพึงคาดหมายได้จากบุคคลในฐานะและภาวะเช่นนั้น"

หน้าที่ของผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินเมื่อสิทธิสิ้นสุดลง

ตามกฎหมายไทยแล้ว เมื่อสิทธิเหนื้อพื้นดินสิ้นสุดลง ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินมีหน้าที่ตามที่ ป.พ.พ. บัญญัติไว้ดังนี้

"ม.1416 เมื่อสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นไป ผู้ทรงสิทธิจะรื้อถอนโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง สิ่งเพาะปลูกของตนไปก็ได้ แต่ต้องทำให้ที่ดินเป็นตามเดิม

แต่ถ้าเจ้าของที่ดินจะไม่ยอมให้รื้อถอนไป และบอกเจตนาจะซื้อตามราคาท้องตลาดไซร้ ท่านว่าผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินจะไม่ยอมขายไม่ได้ เว้นแต่จะมีเหตุอันสมควร"

ฎ.688/2511 (วินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกา ครั้งที่ 13/2511) ว่า โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 17 สิงหาคม พ.ศ. 2505 นางสาวอยู่ดีได้ขายฝากบ้านให้แก่โจทก์ โดยทำหนังสือและจดทะเบียน ณ ที่ว่าการอำเภอ ครบกำหนดขายฝากปรากฏว่าจำเลยเข้าอยู่ในบ้าน จำเลยไม่ยอมออก ขอให้ศาลบังคับให้จำเลยออกไปจากบ้านพิพาท และให้ใช้ค่าเสียหาย. จำเลยให้การว่า นางสาวอยู่ดีได้ขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้จำเลย โดยจดทะเบียนการซื้อขายต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน เมื่อวันที่ 2 ตุลาคม พ.ศ. 2506 จำเลยรับซื้อไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน บ้านพิพาทเป็นส่วนควบกับที่ดิน หากโจทก์ได้ซื้อฝากบ้านพิพาทจนพ้นเวลาไถ่ถอนแล้ว โจทก์ชอบที่จะจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่โจทก์ไม่ทำ จำเลยย่อมเป็นเจ้าของบ้านพิพาทด้วย. ศาลชั้นต้นเห็นว่า จำเลยมีสิทธิในบ้านดีกว่าโจทก์, พิพากษายกฟ้องโจทก์. โจทก์อุทธรณ์, ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและบริวาร และให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย. จำเลยฎีกา.

ศาลฎีกาได้วินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่ เห็นว่า เรื่องนี้ แม้โจทก์ได้ซื้อเรือนพิพาทก่อนจำเลย โดยจดทะเบียนการซื้อขายฝากต่อกรมการอำเภอตาม ป.พ.พ. ม.456 และประมวลกฎหมายที่ดิน ม.71 (2) (ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.71 ปัจจุบัน) แต่คดีนี้มีข้อพิพาทระหว่างโจทก์ผู้ซื้อเรือนกับจำเลยผู้ซื้อที่ดิน และเรือนซึ่งได้จดทะเบียนทรัพย์สิทธิของจำเลยตามกฎหมายแล้ว. ศาลฎีกาเห็นว่า ตราบใดที่เรือนยังปลูกอยู่บนที่ดินที่จำเลยซื้อมา เรือนย่อมเป็นส่วนควบกับที่ดิน การที่จะก่อตั้งกรรมสิทธิ์ในเรือนแยกออกต่างหากจากที่ดินจะทำได้ก็โดยการก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินตาม ป.พ.พ. ม.1410 ดังที่จำเลยยกเป็นข้อต่อสู้. คดีนี้โจทก์เพียงแต่จดทะเบียนนิติกรรมซื้อขายเรือน จะได้จดทะเบียนก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินโดยให้โจทก์เป็นเจ้าของเรือนพิพาทอันเป็นสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินก็หาไม่, จำเลยซื้อที่ดินพร้อมด้วยโรงเรือนซึ่งเป็นส่วนควบกับที่ดิน และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว สิทธิของจำเลยในเรือนพิพาทจึงดีกว่าของโจทก์. ประเด็นเรื่องทรัพย์สิทธิคือสิทธิเหนือพื้นดินนี้ จำเลยได้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ไว้ในคำให้การแล้ว. ที่ศาลอุทธรณ์เห็นว่า คดีไม่มีประเด็นในเรื่องนี้นั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย, พิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น.